Au Maroc, la ruée sur les riads

"On voit de plus en plus d'Européens à la recherche de riads à rénover, que ce soit pour eux-mêmes ou pour les transformer en maisons d'hôtes. Mais la médina n'est pas extensible", rappelle Marc Kurpinski, chef d'agence de Savanna Immobilier à Marrakech.

"Entre 1999 et 2002, les prix des riads, à Marrakech, ont été multipliés par trois, déclare Vincent Benvenuti, gérant de la société immobilière Jemaa El Fna Immobilier. En périphérie, le foncier s'est littéralement envolé. Entre 2001 et 2006, l'hectare de terrain a bondi de 10 000 euros à 400 000 euros."

Si les riads les plus grands et les plus fastueux, qui ont fait le bonheur des Européens dans les années 1990, sont devenus introuvables ou dépassent le million d'euros, acquérir une maison traditionnelle dans la médina avec un patio et une fontaine reste encore possible. La surface habitable dépasse alors rarement 120 à 150 m2.

En revanche, une nouvelle offre haut de gamme fait les beaux jours des Occidentaux, en particulier des Français. "On trouve actuellement des appartements et des villas neufs dans le centre-ville ou dans les quartiers proches entre 750 et 1 500 euros le m2, explique Marc Kurpinski, gérant de l'agence immobilière Savanna à Marrakech. Il faut compter 1 100 euros le m2 pour un riad entièrement à rénover."

Du nord au sud du pays, les programmes immobiliers se multiplient, que ce soit sur la côte Atlantique à Agadir, Essaouira ou entre Casablanca et Rabat, où un vaste projet d'aménagement de la corniche financé avec des capitaux venant du Golfe est lancé.

La première phase de l'aménagement de la vallée du Bouregreg, entre Rabat et Salé, vient de s'achever et le nouveau port de plaisance devrait accueillir 350 bateaux de plaisance dès cet été. "Nous enregistrons actuellement près de soixante transactions par mois", déclare Samir Benmakhlouf, président de Century 21 Maroc, présent sur le marché depuis un an.

Mais c'est peut-être à Fès, ville impériale située dans le nord du pays, que les amateurs de vieilles pierres auront le plus de chances. "La médina est encore très marocaine et il y a encore peu d'étrangers, relève M. Kurpinski. On assiste aujourd'hui à une véritable renaissance de la ville."

S'il est encore tôt pour ouvrir des maisons et chambres d'hôtes, il est néanmoins possible d'acquérir un riad, non restauré, de 150 m2 pour 80 000 euros.

"Ce n'est pas la surface mais l'authenticité qui détermine le prix, explique Mohamed Soussi Sadoq, notaire à Fès. Or 95 % des maisons situées dans la médina ne sont pas immatriculées." Cette opération, qui prend au moins six à huit mois, doit impérativement être réalisée par un notaire. "Que ce soit à Fès, à Marrakech ou à Tanger, l'acquéreur doit surtout garder les mêmes réflexes de vente qu'à Paris", ajoute-t-il.

Prudence donc lors de la transaction qui doit à tout prix se faire chez un notaire. La législation marocaine prévoit des conditions avantageuses pour les investisseurs étrangers non résidents au Maroc : la garantie de transfert, hors Maroc, des produits de la vente de biens immobiliers sans limite de temps et de montant ; la garantie de transfert, toujours hors Maroc, de la plus-value nette de la cession du bien immobilier. D'autre part, une convention fiscale avec la France permet d'éviter la double imposition.

Ceux qui optent pour le statut de résident fiscal, et s'engagent à passer au moins 185 jours par an dans le pays, bénéficient en sus d'un abattement de 40 % sur la pension versée, et d'une réduction de 80 % du montant de l'impôt dû au titre de leur retraite.

En cas de revente de la résidence principale, et à condition de l'avoir conservée au moins huit ans, les résidents étrangers imposables au Maroc bénéficient d'une exonération totale sur la plus-value. Avant cette date, une taxe de 20 % sur la plus-value est appliquée. Enfin, détail appréciable, il n'existe pas de droits de succession au Maroc.